Die Lage!

• Gibt es einen Bebauungsplan?
• Liegt es innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils (ohne Bebauungsplan)?
• Liegt es im Außenbereich und ist deshalb nicht oder nur erschwert bebaubar?
• Wie ist es an den innerörtlichen Verkehr angeschlossen?
• Gibt es eine Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr?
• Sind Schule, Kindergarten oder Arbeitsplatz gut erreichbar?
• Gibt es in der Umgebung Bebauung oder Infrastruktur, die zu Belästigung durch Lärme, Gerüche oder übermäßigen Verkehr führen können? Oder ist damit zu rechnen, daß künftig solche Belästigungen entstehen könnten?
• Wie sieht die Bebauung der Nachbarschaft aus?

Die Beschaffenheit!

• Form und Zuschnitt?
• Wie ist die Ausrichtung zur Himmelsrichtung?
• Ist das Grundstück eben, oder liegt es am Hang?
• Welche baurechtlichen Vorschriften oder Auflagen gibt es?
• Gibt es erhaltenswerte Bepflanzung oder darf Bepflanzung überhaupt entfernt werden?
• War oder ist das Grundstück bebaut?
• Muss mit Altlasten auf oder nahe dem Grundstück gerechnet werden?

Der Untergrund und die Erschließung!

• Ist der Untergrund ausreichend tragfähig oder müssen eventuell (teure!) Zusatzmaßnahmen getroffen werden?
• Wie hoch liegt das Grundwasser?
• Ist das Grundstück öffentlich erschlossen?
• Gibt es bereits Wasser- und Kanalanschluß?
• Ist der Strom- und Telefonanschluß vorhanden?
• Besteht die Möglichkeit das Grundstück an ein öffentliches Gasnetz anzuschließen?
• Ist eine ausreichend befestigte Erschließungsstraße vorhanden?
• Sollen bestehende Straßen in nächster Zukunft ausgebaut werden (eventl. zusätzliche Erschließungskosten)?
• Ist im Grundstückspreis der Anschluß an die öffentliche Ver- und Entsorgung bereits enthalten?

• Gibt es einen Bebauungsplan? Dies ist Voraussetzung für die Behandlung eines Bauvorhabens im Freistellungsverfahren!!
• Wie ist die Art der baulichen Nutzung? Allgemeines oder reines Wohngebiet? Mischgebiet, Dorfgebiet, Industrie- oder Gewerbegebiet?
• Wie hoch ist das Maß der baulichen Nutzung festgelegt? Grundflächenzahl, Geschoßflächenzahl? Anzahl der möglichen Geschosse?
• Wo und wie können Stellplätze angeordnet werden? Wieviele Stellplätze sind nachzuweisen?
• Ist eine bestimmte oder maximal zulässige Höhe (Wandhöhe, Traufhöhe) vorgeschrieben?
• Ist ein Kniestock zulässig?
• Wie ist die Festlegung bezüglich der Höhenlage zur Strasse oder zum Gelände?
• Wie sind die Festlegungen zur Dachform und Dachneigung? Welche Dachdeckung ist möglich?
• Gibt es Gestaltungsvorschriften zur Ausbildung von Fassaden, Fenstern, Farben, Materialien, Einzäunungen oder zur Gartenanlage bzw Bepflanzung?

Allgemein gilt:

• Je mehr Vorüberlegungen Sie anstellen, desto besser und schneller werden Sie zum gewünschten Ergebnis kommen!
• Je detaillierter Ihre Vorstellungen und Wünsche formuliert sind, desto besser kann der Architekt seine Planung an Ihre Bedürfnisse anpassen!

unter anderem sollten Sie diese Fragen für sich beantworten:

• Welcher Kostenrahmen steht zur Realisierung meiner Pläne zur Verfügung?
• Welcher Zeitrahmen steht mir für meine Planungen und die Realisierung zur Verfügung?
• Wieviele Räume benötige ich?
• Welche Funktionszusammenhänge zwischen den Räumen und Raumgruppen bestehen?
• Wie wohne und lebe ich in meiner jetzigen Wohnumgebung und soll das so bleiben?
• Bin ich mit meiner derzeitigen Situation (Anzahl der Räume, Funktionen, Ausstattung, Raumzusammenhänge, Gestaltung, Raumgrößen, usw) zufrieden, oder soll Grundlegendes verändert werden?
• Was soll so bleiben wie es ist und was muß unbedingt verändert werden?
• Welche Bedürfnisse haben meine Familienmitglieder jetzt, und wie werden sich diese in einigen Jahren verändern?
• Wie werden sich meine Bedürfnisse im Alter verändern?
• Sollen später bauliche Veränderungen aufgrund der angepassten Bedürfnisse möglich sein?
• Müssen alle vorhandenen Möbel und Einrichtungen im neuen Projekt untergebracht werden?
• Lege ich Wert auf die Erfüllung ökologischer Gesichtspunkte?
• Wie ist die Gewichtung zwischen meinen ökologischen Ansprüchen und dem finanziellen Aufwand, den ich dafür treiben möchte?

Grundsätzlich sollte gelten: “weniger ist mehr”
Die nachfolgenden Hinweise und Fragen können bei der Entwicklung eines eigenen Gestaltungskonzeptes helfen:

• Verwendung von möglichst wenige Fensterformate bzw Beschränkung auf Formate mit gleichen oder möglichst ähnlichen Proportionen
• Einfache, schlichte und handwerklich gute Detailausbildungen ohne “Schnick-Schnack” verwenden
• Was paßt zu mir ? Was paßt in die Nachbarschaft? Was paßt in die Landschaft?
• Kein Sammelsurium von Gestaltungsideen aus der Nachbarschaft, aus Zeitungen oder Büchern
• Kann ich die Gestaltung durch “Weglassen” verbessern?
• Beobachten und Hinterfragen: Was gefällt mir an einem Haus/Fassade/Raum besonders? Warum gefällt mir ein Gebäude überhaupt nicht? Was stört mich?
• Das Dach als 5.Fassade: möglichst einfach, ohne viele unterschiedliche Aufbauten oder Öffnungen
• Selbstbeschränkung auf wenige unterschiedliche Materialien
• eine individuelle Sonderanfertigung nach den eigenen Wünschen kostet oft nicht mehr oder sogar weniger als ein “Fertigteil” aus dem Katalog, das außerdem noch an jedem 2. Nachbarhaus zu sehen ist
• legen Sie Wert auf die Farbgestaltung: mit dem richtigen Farbkonzept können individuelle Akzente gesetzt werden, ohne daß zusätzliche Kosten entstehen

Ein gutes Verhältnis zur Nachbarschaft erhöht die Lebensqualität und die Zufriedenheit mit Ihrem neuen Bauprojekt.
Deshalb sollten Sie auch die Rechte und Bedürfnisse der Nachbarn bei der Planung berücksichtigen. Beteiligen Sie die Nachbarn an der Planung, indem Sie ihnen Ihre Pläne vorlegen und erläutern. Eine Nachbarunterschrift ist zwar heute nicht mehr immer unbedingt notwendig, erleichtert aber oft wesentlich die Realisierung, verhindert Mißverständnisse und schafft klare Verhältnisse. Sprechen Sie miteinander.

Andererseits sollten Sie sich nicht allzu viele Einschränkungen durch Ihren Nachbarn gefallen lassen. Wenn Sie sich an die einschlägigen Bau- und Rechtsvorschriften halten, kann Ihnen niemand eine Strich durch die Rechnung machen. Bei Unklarheiten empfehlen wir unbedingt Rücksprache mit Ihrem Architekten bzw dem Bauamt der Genehmigungsbehörde.

Die Auswahl der richtigen Firmen für die Realisierung Ihres Bauvorhabens ist neben der richtigen Planung eine der wichtigsten Entscheidungen, die Sie vor Baubeginn treffen müssen.

• Informieren Sie sich rechtzeitig bei Ihrem Architekten oder bei Bekannten und anderen Bauherrn über geeignete Firmen und deren Arbeitsweise
• nicht immer ist die billigste Firma auch die beste
• oft ist eine Firma vor Ort, die im Preis etwas über einer auswärtigen Firma liegt, empfehlenswerter: denken Sie an Gewährleistungsansprüche, kurzfrisitge Ausführung von Arbeiten, Kundendienst und Reparaturen
• schauen Sie sich Arbeiten der zur Wahl stehenden Firmen an und sprechen Sie mit Auftraggebern
• ein gutes Maß an Sympathie erleichtert die Zusammenarbeit
• achten Sie auf die Zuverlässigkeit bei der Einhaltung von Terminen: auch hier kann “billig” sehr teuer werden
• lassen sie sich von den Firmen beraten, aber nicht von Ihren Plänen und Vorstellungen abbringen. Es kann zwar oft ein geplantes Detail einfacher und günstiger ausgeführt werden, aber die Gestaltungsvorstellungen sollten dabei nicht völlig verloren gehen.
• bei Unstimmigkeiten sollten Sie auch während der Ausführung der Arbeiten unbedingt sofort mit dem Handwerker sprechen und Fragen oder Probleme klären, solange “sie noch frisch” sind. Später entstehen oft unnötige Kosten, oder niemand weiß mehr genau, warum das Problem überhaupt entstanden ist.
• Viele Unklarheiten während der Bauzeit lassen sich am besten vor Ort mit den Handwerkern klären. Kontrollieren Sie deshalb regelmäßig die Bauarbeiten und sprechen sie mit den Handwerkern direkt. Entscheidungen und Anordnungen sollten Sie eventuell zusätzlich schriftlich fixieren, damit Sie einen Nachweis für Ihre Entscheidungen und die Firmen eine sichere Grundlage für ihre Arbeit haben.
• lassen Sie sich absehbare Mehrkosten unbedingt vor der Ausführung schriftlich erläutern und bestätigen. Achten Sie bei der Abrechnung auf ein korrektes Aufmaß der Leistungen und eine übersichtliche und prüfbare Aufstellung der Rechnungspositionen
• Erteilen Sie Aufträge immer schriftlich. Als Vertragsgrundlage sollte immer die Verdingungsordnung für Bauleistungen (VOB) vereinbart werden. Damit werden eine Vielzahl von möglichen Streitpunkten bezüglich Auftragsabwicklung, Abrechnunge und Anforderungen an die Bauleistungen ausgeschlossen. Eine klare Festlegung der Rechte und Pflichten beider Vertragspartner ist damit gewährleistet.
• bestehen Sie auf eine Abnahme der Leistungen zusammen mit der Firma und halten Sie Mängel oder noch fehlende Leistungen schriftlich fest
• nach Fertigstellung der Leistungen können sie bei der Schlußabrechnung den vertraglich vereinbarten Sicherheitseinbehalt geltend machen. Meist wird dieser Einbehalt von üblicherweise 5% der Abrechnungssumme mit eine Gewährleistungsbürgschaft für die Dauer der Gewährleistungsfrist (meist 2-5 Jahre) durch die Firma abgelöst. Bei später auftretenden Mängeln kann dieser Betrag zur Mängelbeseitigung verwendet werden, wenn die Firma berechtigte Ansprüche ablehnt.

Vor Baubeginn und während der Bauzeit müssen Sie viele Punkte beachten. Nachfolgend eine Checkliste mit einer Auswahl der wichtigsten Maßnahmen und Merkpunkten:

• die Finanzierung muß gesichert sein
• Klären Sie die Zugänglichkeit des Grundstücks
• Informieren Sie rechtzeitig die betroffenen Nachbarn
• Sorgen Sie unbedingt dafür, daß die Baugenehmigung und alle notwendigen bautechnischen Nachweise wie die statische Berechnung, die Nachweise zum Schall-, Wärme- und Brandschutz erstellt wurden und ggf. auf der Baustelle vorliegen
• Klären Sie unbedingt den korrekten Grenzverlauf des Grundstücks. Fehlen Grenzmarkierungen ist eine Grenzfeststellung oder -wiederherstellung durch das zuständige Vermessungsamt oder einen Vermessungsingenieur ratsam
• lassen Sie von der Baufirma ein Schnurgerüst mit Festlegung der Höhenlage aufstellen und, falls gefordert von der Genehmigungsbehörde abnehmen
• Senden Sie rechtzeitig vor Baubeginn die Baubeginnsanzeige an die Genehmigungsbehörde (auch beim Freistellungsverfahren)
• Sorgen Sie für die notwendigen Anschlüsse für Bauwasser und Baustrom oder beauftragen Sie die Baufirma damit
• Klären Sie den Verlauf von Leitungen auf dem Grundstück (Gas, Wasser, Kanal, Elektro, Telefon), damit keine Beschädigungen z.B. durch die Aushhubarbeiten entstehen können.
• Seit 1.7.1998 ist die Baustellenverordnung in Kraft. Sie müssen unter Umständen einen Sicherheitskoordinator benennen und den Baubeginn dem zuständigen Gewerbeaufsichtsamt melden. Informieren Sie sich bitte hierzu unbedingt bei Ihrem Architekten.
• Während der Bauzeit sind verschiedene Abnahmen zu beantragen bzw Meldungen an die Genehmigungsbehörde zu senden:
• Der zuständige Bezirkskaminkehrer muß sowohl den Rohbau als auch die Fertigstellung des Kamins und der Feuerungsanlagen abnehmen und bestätigen -> rechtzeitig beantragen
• Die Rohbaufertgistellungsanzeige ist rechtzeitig an die Genehmigungsbehörde zu senden
• Die Anschlußanträge für Gas, Wasser, Kanal, Strom und Telefon sind rechtzeitig zu stellen und mit den zuständigen Institutionen die Anschlußmöglichkeiten und der zeitliche Ablauf des Anschlusses zu klären
• Die Baufertigstellung ist der Genehmigungsbehörde rechtzeitig anzuzeigen.
• Sorgen Sie dafür, daß ein Bauschild mit den notwendigen Angaben an geeigneter Stelle aufgehängt wird
• Sorgen Sie dafür, daß die Sicherheit auf der Baustelle sowohl für die Arbeiter als auch für Sie selbst oder Außenstehende gewährleistet ist (Sicherung der Baugrube, Abdecken von Schächten und Öffnungen, Verschließen der Baustelle, Standsicherheit und Absturzsicherung von Gerüsten)